新华财经上海12月2日电（记者杨溢仁）“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”日前在上交所设立，发行规模18.30亿元，这是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（以下简称“机构间REITs”）。
多层次REITs市场建设助力工业厂房类资产首次入池
作为全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，该项目既扩充了机构间REITs的资产范围，又为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备重要的示范效应。
据悉，该项目的底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%，主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，契合区域产业发展导向和战略部署。大部分物业位于海关特殊监管区域内，入驻企业可享受上海自贸试验区一系列配套政策，实现产业高质量创新发展。
相比商业物业，工业厂房通常具备更长的租约期限及租户粘性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性，与REITs产品要求的长期稳定分红特点高度契合。机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置，可作为工业厂房类资产在资本市场开展权益融资的重要渠道。
打造公募REITs与机构间REITs双资产上市平台助力地方国企存量资产盘活
外高桥集团的相关负责人表示：“外高桥集团承担着浦东新区外高桥区域内的综合开发、招商引资、产业培育、物业运营和管理服务，历经30多年的开发运营，积累了丰富的经营性物业资源。但这些物业以租赁为主、销售为辅，因此，资金回收周期较长、资产周转率较低、资产流动性较弱。当前公司仍持续推动外高桥区域内重点项目开发建设，面临较大的开发资金需求，在举债融资空间有限的背景下，可通过资本市场权益融资工具，盘活存量资产，满足投资发展需求。”
值得一提的是，继去年成功发行仓储物流公募REITs后，外高桥集团又在今年成功落地了工业厂房机构间REITs，打造了优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，助力集团在资产盘活领域实现“双轮驱动”，为集团进一步实施战略转型、提质增效的改革发展提供了新动力。
记者还了解到，该项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，吸引了广大投资人的踊跃认购，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%；获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型。
通过询价机制，该项目无疑充分发挥了机构间REITs市场的定价功能，体现了投资者对本项目的高度认可，通过资本市场实现了国有资产保值增值。
一位投资机构负责人向记者表示：“本项目的底层资产为工业厂房，核心租户包括万国数据、斯凯孚等企业，总体成长性较好，且部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、粘性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期，是开展机构间REITs的优质资产。另外本项目原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足，为本项目后续运营及扩募提供了有力保障。”
积极落实六大机制保障项目成功落地
据介绍，该项目设置了运营收入考核机制，并将通过对运营管理机构及运营团队的激励约束机制，提高运营效率，确保运营管理机构及投资人在产品运行过程中利益一致。同时，还将引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策，从而实现产业方专业运作和投资方主动管理的平衡效果，构建多方共建的产品治理机制。产品将按季度进行信息披露，围绕投资者关注的出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标，及时披露底层资产运营质量，匹配产品权益属性，以便投资人进行自主决策。
不仅如此，项目存续期间，计划管理人会提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品二级市场流动性。同时，该项目开创性地采用了“基准收益+超额收益”的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场潜在投资人的关注，促使多元化机构群体参与配置，提高证券交易活跃度，从而进一步提升产品二级市场流动性。最后产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台，实现“投、融、管、退”的良性循环。
中信建投证券的相关负责人表示：“未来，中信建投证券将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理，通过资产管理提升产品价值。”
业内专家指出，机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所在证监会指导下，致力于建设持有型不动产ABS市场，率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地，推动激励约束、信息披露、二级交易等创新机制落地，制定产品示例落地与业务问答，实现与公募REITs协同发展，优势互补，成为机构间REITs的策源地、主阵地和最佳实践地。截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元。
上交所相关负责人表示：现阶段，上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦‘货真价实’核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。
下一步，上交所将按照证监会总体部署，围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则，全面推动机构间REITs市场高质量发展。
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